琼花园地产沙龙是一个公益的房地产资讯交流平台，2004年6月16日由陈涛在扬州成立，每周三业内人士聚会交流。
目前已经形成网站、沙龙、群、电视、平面媒体的联动。沙龙以北京为龙头，扬州做基地，发展周边城市，大家资源共享，稳定长三角，拓展环渤海经济圈.扬州作为沙龙的基地,沙龙见证扬州地产的历史,近期我们会陆续将前期一些文章登出,大家共享.
 提醒:为了方便阅读,请不要跟贴.


把脉扬城别墅未来发展
当扬州房产市场呈现出日益火暴场景的时候，别墅这种业态吸引着越来越众多购房者的眼球。淮左郡、金湖湾、蜀景花园都打起了别墅牌，大家对“别墅”并不陌生。有人预言，别墅是2005年房地产的“当家花旦”，正越来越被消费者所看好，别墅的未来发展趋势如何？我们邀请了目前正在做别墅项目有关专业人员，如得豪地产朱飞、九溪玫瑰园朱臣、将相行王辉、优世房产严蓓，举办了以“扬州别墅未来的发展”为主题的沙龙论谈。
别墅项目的高成本与目前低价位之间的矛盾
别墅市场的启动，需要精心呵护，揠苗助长、人为的造势都是要控制的，正如一位朱臣在讨论会上所言：小高层、多层、高层运作比作“爆炒”的话，别墅就相当于“炖汤”。只有把别墅的成长定位在一个合理的可操作的平台范围之内，这有利于它的可持续性发展。别墅区别于其他业态，是一种高端产品，也是目前房产市场紧俏商品。现在别墅开发主要矛盾体现在高成本与低价位之间的矛盾，为了解决这样一个问题，首先必须打造扬城别墅的特色，其次引导市场建立科学的价格体系。我们看到瘦西湖门口95号地块，别墅楼面土地成本达到5000元/平方米以上，实际项目成本很高，但是目前扬州房产市场别墅售价不高。屠有珍认为早期扬州梅香苑别墅从开发运作上是成功的，但是项目没有实现应该实现的利润。 
    在一些大城市，别墅的发展已有了阶段性的成果和经验。放眼东南亚，别墅市场炙手可热，在这样一个大环境的辅射之下，对于扬州这个小家碧玉式的城市发展而言，前景是广阔的，又是良好的。目前扬州房产市场价格差距很小的格局，将会随着高档别墅推出而被打破。
市民对别墅的高期望与开发商过渡性定位之间的矛盾
别墅一般是指建在风景优美的郊区或风景区、专供休养用的园林住宅。别墅一般都是求面积足够大、尊贵性与私密性要强、景观要好、配套要具有档次。对于有着几千年文化古城扬州来说，人们对别墅居所期望相对更高。由于别墅项目客户的个性化要求特别高，而扬城以前开发商的整体综合实力不强，对市场把握不准，导致扬城别墅高端产品一直处于低靡状态，开发的别墅基本都是叠加或者联排。
随着大批外地房产公司的入侵，拉动了本地房地产开发企业素质的整体提升，同时土地的拍卖导致地价飞涨，于是扬城高档住宅相继面世。
中盛置业钱宝奎认为我们不仅要以开创性的“可买度”评估体系为核心，还要凭借先进的服务运作机制和资讯传播模式，致力打造具有文化品味特色的别墅居所。
我们看到别墅在扬州发展处于一个过渡期，产品一般都是过渡性产品。虽然扬州获得了“最佳人居奖”，但与市场经济存在着一定的距离，高档别墅非常稀缺，所以我们必须要力求引导市场，避免再度尴尬场面，让“潜在市场”有望逐步发展“现实市场”。
    玫瑰香榭的代表说：我们03年策划推出的叠加式别墅，深受消费者的好评，在短短二三个月之间就销售一空。
    别墅的高同质化与低创新之间的矛盾
目前市场上推出的别墅一般都以叠加、联排为主，好产品之所以深受消费者的热爱，主要归功于“创新”二字。有了创新，才会谋求发展之路。文化创新也是一种独树一帜的创新，这给销售带来了无限的商机。
    水榭华亭的赵建元说：我们项目有14幢联排别墅，由于打了一张文化牌，把扬州的风土人情融入建筑设计当中，不言而喻，文化氛围比较浓。我认为欧式的风格的别墅与扬州的古老文化没多大联系，不必一味地与国外格局相媲美。我对扬州发展前景看好，高端产品总会有人买，只要地位好，绿化率高，科技含量高（环境方面），品味上来了，可以去尝试，无需担心自己精品打造的产品没人买。
     国家对别墅项目的限量开发与市场需求之间的矛盾    
国家对高档别墅开发是限制的，但是实际市场需求是在增加的。得豪地产朱飞说：扬州折迁的力度逐步加大，房产供不应求，土地资源不可再生，我们别墅邻近瘦西湖西大门，所以项目的定位还是比较高的。扬州别墅市场还处于成长阶段，扬州房产市场没有真正意义上的别墅，要想做成真正意义上的别墅，还有一段路要走，市场发展还是很乐观的。
九溪玫瑰园的代表介绍：我们的小区有163户别墅，单体别墅、联排别墅、双拼别墅，一应俱全，这给消费者增添了更多的选择余地。扬州的别墅市场还是有潜力可挖的，这关键是我们所处的环境、文化、经济是分不开的，一旦这些条件成熟，别墅市场一定会很火。扬州别墅市场定位和目标来看，具有购买力的一般是扬州的外地人，外地的扬州人，还有扬州本地高收入人群，只要市场有需求，就不要担心别墅的销售压力。

从这些推出或即将推出的别墅来看，其特征主要有：一是别墅的品质比较高，无论是位于近郊还是远郊，都考虑很大的绿化面积，同时亲近自然，拥有良好的生态环境。二是基本都是纯别墅项目，而且一般项目较大，这些项目的出现，表示扬城物业类型逐渐明晰，开发商对市场定位更准了，扬城以前的别墅项目都是在较成功的大盘中考虑部分尝试，例如梅香苑四个组团在第三、四组团才开别墅。三是别墅的售价跨度很大，从四、五十万元的远郊别墅到一、两百万元的独立别墅，市场上均能找到。四是别墅产品的多样性，个性化满足了不同客户的需求。
  随着国家土地政策的限制，以及高档住宅市场的启动，扬城近郊在建或者待推出的别墅项目将会成为一道新的风景线，这些别墅项目一般离市中心不是很远，同时周边环境相对市区较好，致命的弱点就是配套设施指标现对较差，例如购物、医院、教育设施等等。
我们不仅要迎合市场，还要引领市场，加大产品的研究，在产品中融入本土文化特色以及自然的优势，减少同质化的作品，使得扬城别墅市场更加健康可持续发展。

土地拍卖全透视
12月24日我市共推出商业、住宅用地16宗、84.3公顷，其中商业用地7宗、14.3公顷，纯住宅用地5宗、47.2公顷，商住用地4宗、21.8公顷。挂牌价从每平方540-1650元不等。 
根据土地招商文件精神以及开发商报名情况，2005年1月18日上午8：30分在扬州花园国际大酒店二楼会议室召开其中8块地块国有土地使用权拍卖会。
本次土地拍卖会场现场情况火爆，也出现一些新的特点折射出扬州房产一些新的走势。
1、商业网点规划起到引导作用， 328沿线商业前景看好。
新推出的大型商业项目为扬州商业规模化提供了场所，新制定的扬州商业网点规划为扬州商业发展趋向起到了引导作用。
随着近期几个大型商业——财富广场、京华城中城、五亭龙玩具城、宝林商贸城、珠宝城、高力汽配城的推出，扬州未来商业物业将会发生一些变化，辐射会突破现有社区范围对周边影响更大，同时会出现规模效应。
    328国道被市政府规划为沿路建街，328国道沿路几乎都是商业市场，商业氛围在扬州相对较好，现有商业有新世纪大酒店、国际花园大酒店、小小大酒店、商城以及东区阳光家居城及周遍的商业。现在正在兴建的有九州大厦、东方家艺。从西向东沿线有珠宝城、财富广场、宝林商贸城、金天城等大型在建商业项目。
173地块、177地块、178地块均在328沿线，竞争相当激烈。扬州泰华置业有限公司的总经理张恒征在参加土地拍卖之前就非常看好328沿线的商业，173地块、178地块两块都报了名，并表示这两块中一定要确保一块，果然在第一个拍卖地块173地块中经过85轮竞价如愿以偿。
随着177、178地块的成功拍卖，在西进南下的大势下，西南板块集中了西区的配套，南区的政策优势，近期优势明显，西南板块住宅的崛起，必然会带动西南板块商业的发展，西南商圈将会成为扬州商业一颗耀眼的明星。
2、中国人居环境奖提升城市价值，176地块翘动扬城高档住宅市场前景看好。
“中国人居环境奖”的获得标志着扬州成为中国１１个最适宜人居的城市之一。 扬州荣获我国人居领域规格最高的国家奖，表明扬州已成为中国最适宜人居的城市之一，意味着扬州城市价值的提升，表明扬州经济建设上了新平台，城市建设和管理上了新台阶，城市环境达到了新水平，市民精神风貌得到了新提升，显示了扬州的生机活力、美丽魅力。 
近年来，随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，建设高品质的住区，营造优美和谐的人居环境已经成为普遍共识。12月2日，“扬州财富广场中国人居环境金牌建设试点方案评审暨签字仪式”在扬州迎宾馆隆重举行。
    我们发现扬城目前推出的新的项目产品品质相差不大，售价几乎都在3500～4000之间。成熟城市房产剃度消费很明显，一般高档住宅与一般住宅差价很大。房价只会向高收入看齐，绝不会向低收入靠拢，这种推动是谁也阻挡不了的。
176地块中标价1955元/平米，项目容积率0.8，该项目楼面平均土地成本达到2450元/平米。扬州丰盈有限公司董事长姚嘉督很有信心一定要把该项目打造成扬州最适合人居的高档项目。95号地块的楼盘售价不会低于8000元，我们欣喜的看到扬州高档住宅市场正在被翘动。经过十几年的迭宕起伏，国内房地产也已由最初的躁动走向理智。随着土地资源日渐稀缺，近年来房地产行业已出现从数量型向质量效益型转变的趋势，众多知名房地产企业纷纷施行品牌战略，营销战略等，实施战略调整，这是时代的需求，也是房地产企业走向成熟的必由之路。
3、低总价的小地块受追捧，宏观调控资金压力大。
   此次16个地块，挂牌起始总价在2000万元以内的一共有6块：173地块起始总价为1664万元，176地块起始总价为1323万元，181地块起始总价为1511万元，182地块起始总价为1966万元，186地块起始总价为709万元，187地块起始总价为1905万元， 此次报名踊跃拍卖的就有4块。小地块受追捧，190地块流拍，都暴露出宏观调控对房地产开发产生一定的影响，开发商资金压力大。173地块经过85轮竞价、180地块经过46轮竞价、177地块竞价经过53轮竞价，都可以看出开发商的资金压力。
4、轮次增加、增幅减小，本地公司存在生存危机。
2004年，扬州有8家开发企业由于没有土地、没有业绩年检没有合格。本地小公司为了生存，必须拿地，从拍卖轮次增加、增幅减小，看出扬州本地开发公司存在生存危机。7个地块中标单位其中6家是扬州开发公司，看出本地公司竞争很是激烈。
5、从176、177、178、180看房地产开发规模化效应。
176地块紧靠山河园，177地块紧靠金天城，178地块紧靠振兴广场，180地块紧靠东方名城，于是同一个公司开发规模化更加明显。房地产开发正在由粗放型向集约型转变。
扬州随着润扬大桥以及铁路的实施，城市市政的整治，基础设施投资的完善，也越来越受全球各地人士的关注。我们知道在城市化进程中有漏斗效应，一般省份省会城市相对发展较好，是该省的一个政治、文化、经济中心，相对房价较高。例如全世界只有一个上海，所以在上海投资置业的人较多，浙江只有一个杭州，所以杭州房价必然会高。扬州城市符号已经具备，近期城市化进程会加快，规模化是发展的方向，扬州市丰盈房地产开发公司总经理王建锋认为：规模化是房地产的唯一出路，为了做大品牌，同时为了节约成本，所以不惜一切代价拿下176号地块。
附：
土地拍卖情况
地块 编号  地块座落  土地出让面积约 (平方米)  起始价 成交价 中标单位
173  运河西路与运河南路交叉口西南侧  11675  1415 2415 扬州泰华置业
176  沿山河南侧，蜀冈西路北侧，维扬路西  52080  1235 1955 扬州丰盈房产
177  祥和路两侧，新城河东北侧  40562  1340 2230 扬州恒通房产
178 江阳中路南侧，鸿大花园西侧 9585 1370 3590 扬州庆松房产
180 运河东路北，规划中扬江路西 82687 940 1310 扬州庆松房产
186  百祥路西侧，扬冶路南  5693 1235 3205 上海新塔星房产
187  贾七路西侧，幸福河路南  14943 1265 1365 扬州桃源房产
190  维扬路西侧，台扬路北侧  202304 835 未达底价 流拍

润扬大桥即将开通，扬州旅游地产你准备好了吗
直面扬州旅游地产，前景看好基础不实
     旅游地产是依托周边丰富旅游资源，借助旅游度假为目的的开发营销模式，
以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。
环艺公司李大冲总经理认为：火车站的开通，南北绕城公路的建成，加上润扬大桥的开通，扬州已经形成了比较完备的交通格局，这为扬州旅游业的拓展提供了强有力的支撑，加上扬州原本就有着丰富的旅游资源和浓厚的文化底蕴，目前政府又正着力打造旅游文化：瘦西湖的扩容、润扬森林公园的建设，都为房地产开发提供了商机，赋予了旅游地产更深的内涵。
润扬大桥的开通，作为一项锦上添花工程，给扬州的旅游地产带来更强生命，从政府目前打造的森林公园300亩别墅，还有临园而建的古建风格的宾馆——大观楼等等，都彰显出润扬大桥的魅力。“扬州人家”这类产权式假日酒店的产品，也加大了其生存空间。一个城市旅游地产的开发依赖于这个城市的外向型经济，好利意陈卫国认为扬州是一个文化底蕴厚实的旅游城市，外来人口大量增加，消费潜力在提高，润扬大桥的开通给扬州带了了更多的商机。
大桥开通扬州旅游会迎来新一轮的发展，来鹤台李树明认为润扬大桥开通对扬州来说是一个利好，但对旅游地产的影响可能是一个间接的过程，大桥开通只是旅游发展的必要条件，而非旅游地产开发的充分条件。我们旅游地产要想大发展，首先得发展扬州的旅游。
联合打造规模效应共同发展，发展旅游是发展旅游地产的前提
1、旅游状况：目前扬州有21个收费的景点。景点星罗棋布，展现了扬州历史文化发展的脉络，是珍贵的文化遗产。
中盛置业的钱宝奎认为扬州景点诸侯分割，外部矛盾较多，制约了扬州旅游的发展。扬州目前景点分属园林局、旅游局、宗教局、文物局还有房产局分管，政府相关部门观念落后，导致经营者信心不足，从小盘谷经营权流拍和琼花观经营者退出，看出扬州旅游发展是一些自然增加，不是扬州旅游行业的发展。景点运营商市场意识不强，各个景点合作意识不强，我们在个园门口看到一个东圈门东关街双东旅游线，但是我们细细看看也最多不过是个园与汪氏小苑的简单联票而已。主打景点太少，大家只知道一个“瘦大个”。
2、小景点必须联合打造,我们在多年以前就看到浙江人在蒋介石故居搞起了联票，我们在少林寺看到的也是联票，一张联票可以留住游客，才可能做大。
如何尽可能的留住游客就是我们必须要做的工作。我们发现小景点不发展，本生优势不明显，加上市场化运作不佳，随着竞争的加剧，可能永远被人们遗忘，如果不整合做大规模效应，发展自然很难，必然会被淘汰。。
3、有关打造的设想
打造文化区，将扬州的旅游景点按照位置划定几个文化区域，这样可以减少游客的交通时间，同时可以达到做大规模。比如目前比较成功的有蜀岗风景区，扬州的国庆路以东，文昌路以北，盐阜路以南，古运河以西可以打造琼花文化区，该区域有核心景点有个园，琼花观，汪氏小苑，向东有宋大城遗址，东关古渡、普哈丁墓；向南有朱自清故居，吴道台宅，宋井等。这一区域文化底蕴特别深厚，完全可以将老宅进行开发利用，联合打造更大的旅游品牌。打造特色旅游线路，比如文化游，串接扬州文化局的四个景点，比如宗教游，串接与宗教有关的景点。
4、旅游急需规模效应
目前扬州的小景点必须走联合之路，产生规模效应。通过不同方式的联票，这样我们的单价就高了，同样的扣率，折扣就高，旅行社就会愿意带客。各景点统一说辞，一旦旅行社把游客带到任一个景点，后边就由景点讲解员人员负责，这样一旦有游客讲解员将可以讲解几个景点，讲解员会非常乐意，不会增加成本，同时旅行社也会乐意他们不需要全陪。景点联合，推广费用就会迅速下降。原来旅游促销推广，每个景点需要一个人员，如果联合我们多个景点只需要一个人员就可以完成宣传推广工作。
开发公司加强研究，切实做好旅游地产
旅游主题地产经历了从“萌芽状态”到“炒主题概念”再到“做主题地产”三个发展阶段。房产竞争越来越激烈，于是扬州开发商在一些产品表面上通过添加一些旅游主题元素来抽象地表现主题概念，其产品主要特征和主题不完全吻合，纯属概念炒作。房地产开发理念在不断的完善，扬州出现了一些旅游地产的萌芽，扬州不是珠宝的原产地，也不是销售中心，扬州的珠宝城的推出源于扬州旅游的发展，五亭龙玩具城定位也是借助扬州旅游业的发展， 95号地块拍卖价格的攀升，是源于可以借瘦西湖的美景。扬州人家大酒店的开发是源于扬州旅游业的发展对酒店需求的增加。凤凰别墅成功开发销售很大程度借助不远的凤凰岛景点的人气。
我们看出扬州很多地产项目只是借助旅游元素，对于产品研究不足。
主题地产来源于泛地产理论，而泛地产理论的精髓是跳出地产做地产，讲究地产开发应该综合考虑与其他产业的有效嫁接。五亭龙玩具城玩具博物馆非常好，如果跳出房产做房产，开发商投入一个玩具休闲广场，供市民带小孩游玩、参观、购物，可能效果会更好。瘦西湖板块扩容发展成为休闲区域，增加大量可以参与项目，可以实现更大的联动。对于靠近景点的住宅项目，必须要借景与景点融合，例如95号地块就要很好规划，把建筑融入景区，业主常年持有瘦西湖游园年票等。凤凰岛门口的140亩地块也需要在规划上下功夫。扬州润扬森林公园具备开发旅游地产的先天优势。
开发需要研究，运营不可忽视。产权式酒店是旅游地产的一种开发模式，这种操作模式从某种程度上降低了开发商的投资风险，但是对于扬州人家大酒店这种项目我们认为运营公司是项目成败的关键。
 优世房产严蓓认为润扬大桥的开通最直接的利好就是连通了扬州与镇江，拉近了苏南苏北的距离，这对扬州旅游业的发展是最直接的，对旅游地产也提供了发展的契机。目前扬州缺乏大型的旅游娱乐项目，真正运作旅游地产，需要强大实力的开发商。因旅游而生的大型主题商业在近几年的扬州还不太适合，综合扬州城市规模、市场需求、购买力等考虑，这类项目还存在一定的局限性。旅游主题地产是以追求生活品质为导向，使得居民的生活质量有质的飞跃。
当看到、听到周边人因为大桥开通而高兴激动的时候，我们不妨提醒一句，您准备好了吗？ 
希望政府发展旅游不要停留在宣传上，切实的协调加强景点联合，打造扬州特色游是关键。开发商不要停留在旅游地产概念上去炒作，切实的研究产品是关键。
   结束语：润扬大桥的开通，正预示着扬州从“运河时代”走向“长江时代”，从江北城市走向滨江城市，加快了扬州跨越长江、解放思想、融入苏南、走向世界的步伐，在城市建设、房地产开发、旅游业发展、服务业兴旺等方面激发新的消费需求。借此契机，我们期望扬州的旅游地产能迎来美好的明天。

扬城中介市场透视
扬城二手房中介市场经过几年的发展，近期出现一些新的动向和走势：
一、新房与二手房联动，共同繁荣扬城房产交易市场
新房发展迅猛，客观上带动了扬城二手房市场的繁荣，同时也带动了中介行业的发展。
2002年随着大批外地房产“大鳄”入侵扬城，扬城房产经历整合，发展速度空前。房地产开发市场的发展，客观上带动了扬城中介行业的发展，扬州三方中介服务有限公司张德蕙回忆：在1999年扬州房产中介公司只有几家，但是现在扬州中介公司上百家。新开盘的商品房的价格的不断攀升，客观上拉动了二手房的交易价。特别是在2004年上半年新开盘的新房数量不多，价格增幅很大，很大的拉动了扬城二手房的交易价格。优世房产公司严蓓由于一直从事房地产行业对二手房市场一直很关注，在2004年3月份，同一天的报纸同一套二手房在不同的中介公司房价最大相差达到2万元以上。
二手房的真实需求，稳定并促进了新房的房价。
2004年购房贷款利息的加大，国家对房地产行业的宏观调控，客观上对新房交易市场产生一定的影响，限制了部分炒房，由于二手房市场的真实需求，目前二手房市场成交价上升幅度有所减慢，依旧在上涨。二手房交易价格的稳中有升客观稳定并促进了新房的推出价格。
扬城城市化进程的加大，农村居民进城以及大量的拆迁购房的真实需求，客观上稳定了二手房交易市场。金钥匙房地产公司窦士刚告诉我们，目前二手房交易形势相对新房交易要好一点，虽然中介公司的成交量有下降的，但是中介公司数量在增加，扬州二手房交易总量相对以前还是在上升的，同时二手房的价格的稳中有升，也稳定并促进了房地产市场的健康可持续发展。
 二、 二手房交易更加理性，买房更加看重性价比。
人们购物习惯，总价越大的关注因素会越多关注程度会越深，同样随着房价的上涨，市民对于二手房的交易已经不在是简单关注房价，还有地段、品质、物业、配套、装修、房龄等等。
尽管影响二手房交易的因素很多，总体上还是有以下规律，从单价上看略低于开发公司的在售新房毛坯，从户型上看二室一厅有一室一厅朝南的，从总价看20万元以下的比较受欢迎，从地段看瘦西湖大虹桥附近的还有近校区的一般也不错，方圆房产薛永明告诉我们，二手房交易中众多因素中物业管理和近校区是重中之重，物业管理作为买房的后续，服务好不好直接关系到居住质量。现在人们在满足物质需求的同时，更多地融进了自己的审美判断、价值趋向等代表精神需求的文化消费意识,希望能在小区内找到安逸感、归属感。随着生活质量的提高，有无物业管理以及物业管理的质量很大的影响二手房的成交价。随着对子女教育投入的加大，近校区二手房相对其他地段二手房要畅销。
三、拓展中介业务，与其他行业联动
近几年扬州房产中介公司有了很大的发展，中介公司拓展策划业务或者与策划公司联动发展成为销售营销公司，中介业务从普通的二手房到代理销售新盘，甚至包装烂尾楼。房产中介的策划、营销上也在不断创新，与其他行业向联动，与开发公司联动，2004年凤凰房地产开发公司开扬城房地产销售之先河——以自销为主，辅助多个中介代销，来鹤台公司李树明：扬州以前的销售模式一般都是销售公司代理或者自行组织销售，这种销售方式客户接触面较窄，很难形成销售的强劲势头。一个中心多点销售的局面，可以扩大项目的销售面。这个销售模式打破了中介之间的割据，形成横向联系，如果每个销售点的人流量为10人次，那么五个销售点就会有50人次，在房地产行业零售时代的今天人流量的大小是非常重要的。
四、  公司资金实力薄弱，行业市场运作欠规范
目前扬城房地产中介服务企业资金薄弱，一般注册资金都不到50万
元，资金的信誉度极低。长期以来扬城房地产中介服务业小规模、不规范操作的行业作风看，存在大量的逃中介现象，市场运作欠规范，行业准入门槛太低，使得一些正规的房地产中介公司不能得到应得的利润，客观上影响了行业的健康可持续发展。扬州三方中介服务有限公司张德蕙认为扬州中介行业必须自律，建议成立扬州房地产中介行业协会，共同维护扬州房地产中介市场的秩序。
五、增强企业核心竞争力，企业联盟势在必行
面对现在的市场，任何中介公司仅靠自己的能力很难能保证竞争的成功，市场上出现了新的规模化形式 — 企业动态联盟（VO—Virtual Organization）。房地产中介服务企业是以专业化服务立足市场的，而综合化又是规模化发展的内在需求，因此，与其他企业合作、信息资源共享，通过企业联盟，在保持单个企业专业化特色的同时建立结构灵活、功能综合、经营规模化的“联合舰队”。扬州的中介市场还不很成熟，在温州的中介市场相对灵活，在海螺中介全市有很多连锁店，资源共享。天安公司何经理说如果把市场上10个这样的公司联合，运营费用可以大量降低，至少工商年检可以从10个降为1个，同时可以避免盲目的互相压价。目前打开报纸，同一套房源会同时出现在不同的中介公司广告上，造成了中介行业成本的加大。
我们希望扬城中介市场能提高行业准入门槛，企业之间加强联合，主管部门加强监督，行业内部自律，增强房地产中介服务企业的科技含量，并提高其服务的附加值，实现扬城房产中介行业的健康可持续发展。
琼花园房产沙龙陈涛整理3.10扬州晚报

3.15刚过，现在的房产维权比例在逐年上升，同时开发商与业主的矛盾也有升级的迹象。我们看到好多维权到最后的结果已经超出维权的初衷，双方哪怕是上法庭，只是要一个说法，需要对方承认一个不是。我们知道业主维权需要很大的成本，维权对于项目以及公司的形象有很大的影响，根据美国技术协助研究计划机构的研究，只有三分之一的顾客是因为产品或服务有毛病而不满，其余三分之二的问题都出在沟通不良上。面对市场上大量的购房维权，原因很多，有主观的有客观的，目前的维权业主与开发商关系搞得很对立，其实有许多的问题完全有更好一点的解决办法，希望大家针对具体情况，开发商能主动积极，业主能理性维权。
房产理性维权
3.15刚过，现在的房产维权比例在逐年上升，同时开发商与业主的矛盾也有升级的迹象。面对市场上大量的购房维权，原因很多，有主观的有客观的，为了减少维权矛盾的升级，我们将维权升级的原因进行分类，细化，希望大家针对具体情况，开发商能主动积极，业主能理性消费，减少不必要的矛盾，
1、开发商、物业、销售公司扯皮，效率低下导致矛盾升级
我们看到很多的维权矛盾的升级，并不是质量的问题，或者说质量问题只是一个起因，更多的业主的情绪问题。
业主反映的问题，开发商、物业公司以及营销代理公司之间的衔接不及时，经常导致矛盾的升级。业主在维权过程中，由于公司的原因或者部门的原因，任务已经安排，但是执行效力较差，实施较慢，导致业主情绪比较激动的，矛盾升级的在所有维权中比例最大。
我们真的建议开发商加强管理，提高内部的工作效率，以减少不必要的代价。  
2、业主主观防范情绪，客观专业知识缺乏导致矛盾升级
随着房价的上涨，业主对商品房关注程度越来越高，维权意识也在加强。相关的媒体到处都是售楼骗术、交房陷阱等类似的文章，媒体的引导，加之业主的专业知识的缺乏，客观上造成了情绪上的防范心理。于是在维权过程中容易做出过激的行为，有一位业主在交房过程中，看到防盗门上有油漆划痕，开发商立即对油漆进行处理，成本只要几元费用，业主坚持认为是质量问题，强烈要求换门。在另外一个楼盘，有一位业主早上六点在家里等阳光，结果到十点家里没有晒到阳光，则坚决认为开发公司侵害阳光权。对于楼房的间距规划部门有强制性规范，如果不符合规范，开发公司根本就无法施工。建筑本生会产生一些裂缝，不可以一概而论，有一位业主坚持认为墙上有裂缝就是有质量问题，需要处理，需要赔偿。
我们希望媒体能引导理性消费，在国外一般人买房都是请经纪人代办，对于缺乏专业知识的业主，我们建议请专业人士帮忙。扬州房产圈内就有一批帮助别人买房的看房先生，我们也建议中介公司可以推出协助业主买新房的业务。
3、开发公司主观重视不够，客观管理不力导致矛盾升级
由于房地产开发相关政策的出台，目前扬州房地产市场上开发公司对于质量都是很重视的，开发商一般都会采取积极的态度：如扬开房产在全国首推“双卡”制：即商品房质量跟踪卡、商品房售后“三包卡”，并制订了详尽的实施细则。富丽康城推出市民监理团等等。根据建设部规定，项目经理对所施工的项目实行质量终身负责制，在项目施工过程中，没有施工企业主观上敢偷工减料。房地产开发过程复杂，粗旷式的施工工艺，在开发过程中由于管理不力，确实出现大量的工程施工上的瑕疵，比如屋面、墙面、卫生间漏水问题，确实给业主的使用带来很大的不便，导致矛盾的升级。
4、开发公司遇事委曲求全息事宁人，恶性循环，导致矛盾升级
房地产开发经营环节多，管理头绪多，涉及的法律关系复
杂，开发公司由于自身原因没有做到规范经营，矛盾纠纷出现后，房地产开发公司往往通过其他渠道来寻求解决，面对有关方面的不当要求，往往是委曲求全息事宁人，形成恶性循环。我们就听说有业内人士、房产开发相关部门以及媒体朋友到开发公司公司买房，恶意还价的，一般开发公司只能做适当让步。在房地产项目开发过程中也经常会出现一些不应该发生的额外费用，这些费用的发生客观上形成了恶性循环。经常听到，凭什么他们家可以得到补偿费用，我们家就没有的说法。
运用法律，依法开发经营，以法维权，成为保障房地产企业良
性运转的有力武器。总之，以法律为武器，依法开发，规范经营，以防止纠纷，维护自身正当权益，从而保证公司的健康，稳步发展。
5、标准尺度不一，职责不清，导致矛盾升级
扬州市场交房中我们没有明确的交房验收标准，经常出现交房
危机，一旦发生分歧，如何把握验收尺度，究竟以谁说的为标准就显得非常的重要。目前没有一个专业的权威主管部门来裁决，我们希望成立主管仲裁部门，负责制定标准，划清责任。开发公司相对于业主处于强势地位，我们经常听到一种错误的维权思维，当物业一旦发生损失，实在找不到责任人的时候，就找开发公司，而且需要闹，实在不行借助媒体曝光，事情闹大了就会能解决。毗邻物业发生损失，有好多人不是去找邻居解决，而是去找开发商赔偿自己相关损失，公司有在售楼盘或者出于仁道主义出发会适当赔偿。再次发生邻居人为把水管弄坏，造成损失，就会心安理得找开发公司，原因是水管是由开发商提供的，这种职责不清也是矛盾升级的重要原因。希望开发商不要助长这种风气，市场才能更加健康。
目前开发商相对业主处于强势地位，我们看到的都是业主维权，
事实上开发商权益受侵害也是很普遍的。
我们看到好多维权到最后的结果已经超出维权的初衷，最初需要解决问题，到最后只是要讨一个说法，需要对方承认一个不是。我们知道业主维权需要很大的成本，维权对于项目以及公司的形象有很大的影响，在维权过程中通过媒体曝光，该小区的二手房的价格都会受到影响。对于维权中的是是非非，我们希望大家能加强沟通，更加理性的解决，维权矛盾升级，大家都是受害者。
 我们对维权升级的原因进行分类，细化，希望大家针对具体情况具体分析，采取必要的措施，理性的维权。
在购房过程中，不要有太多的防范心理，实际上现在开发商也
希望客户满意，主观上不值得也不敢欺骗客户，大家的目标是一致的。买房过程中一旦出现分歧，开发商与业主能够换位思考，加强沟通，根据美国技术协助研究计划机构的研究，只有三分之一的顾客是因为产品或服务有毛病而不满，其余三分之二的问题都出在沟通不良上。如果因为沟通不良而升级的维权，对于开发商和业主都是一种损失，希望这种维权越少越好。沟通不能解决问题的，我们要分析原因，对于缺乏专业知识的业主，可能是自己不太懂的，建议请专业人士帮忙，好多房产公司的朋友就经常帮助别人买房看房，我们也建议中介公司可以推出协助业主买新房的业务。对于开发公司确实有质量问题的，我们建议一切依法办事，决不能姑息养奸。
理性维权房地产市场才能更加健康！

市民投资房产的热情很高，新房价格的一路攀升，银行贷款利率的调整客观上加大投资新房的风险，于是有人把目标锁定了路边相对经营不善或者没有实现销售的空关房。金胜商务楼等一批空关房经过一系列包装上市取得成功，开发商、投资者究竟应该如何定位、重新包装、经营空关房，本沙龙对沿街许多空关房进行了大量的讨论分析，今天举一个例子，供开发商、投资者参考。
包装某综合楼可行性分析
项目概况：假设在福满楼酒店隔壁有一幢没有经营的综合楼面积约9000平方米，其中主楼部分7000平方米左右，设置客房约160间，副楼设有餐馆约2000平方米，暂时没有营业。
一、根据项目具体情况对经营定位分析
根据项目具体情况对项目经营进行准确定位是最重要的。多年从事地产开发，我们发现商业经营的成功与否与经营定位有直接关系。在美食街开饭店，经营难度自然会低；在批发市场周边开金店，经营难度自然会加大。本可行性分析只是按照一般企业平均管理水平考虑，针对项目具体情况进行宏观分析。
（一）扬州旅游概况：扬州旅游业迅速发展，日益成为扬州的支柱产业。1998年来到扬州旅游的人数为467.67万人，2000年突破500万人，2002年达到643.13万人。扬州市国内旅游收入从1998年的32.07亿元增长到2002年的48.06亿元，增长了49.86%，年均增长11%。旅游业的兴起必将带动酒店的增长，扬州目前有规模较大的酒店、宾馆共49家，共有套房4202套。其中四星级酒店4家，现有套房共1110套；三星级酒店5家，现有套房共617套；二星级酒店14家，现有套房共975套；其余为无星级酒店。2002年来扬旅游人数就达643.13万人，而扬州酒店年接待能力约为300万人，还有约一半的游客要通过其他方式解决住宿或当日返程，市政府目标将扬州打造成为游客首选的旅游目的地和我省周边旅游的集散地，力争到2007年使旅客总量超过1500万。因此扬州市的酒店业还需要增强接待能力，满足日趋增长的旅游业的需求。
（二）扬州酒店的需求：随着扬州对外交通的不断改善，特别是铁路通车，扬州旅游业面临更大的市场机遇。扬州目前酒店数量不能满足旅游的需求，特别是中低档次的旅馆的需求。
（1）扬州酒店分布，目前扬州酒店分布可以划分为三个板块。
江阳中路板块，主要是江阳路沿线有新世纪大酒店、花园国际大酒店、小小大酒店以及金天城项目，特别是新世纪大酒店、花园国际大酒店已经形成一定的品牌。   
文昌西路板块，主要是沿文昌西路沿线有京华大酒店、石塔宾馆、蓝天宾馆、春兰宾馆、富达宾馆、红河谷宾馆，加上在建的来鹤台和139号地块，其中以京华大酒店为核心。
环瘦西湖板块，主要是环瘦西湖周边有西园宾馆、扬州宾馆、迎
宾馆、二十四桥宾馆等。
（2）三板块比较：瘦西湖板块档次较高，接待量有限，文场西路板块除了京华大酒店几乎服务于旅行社属于中档次，接待量较大。江阳中路板块由于新世纪大酒店以及花园国际大酒店的品牌以及规模效应，前景较好。在文昌西路需要大量的中低档的适合旅行社的客房，该处是最佳选择。
（三）综上所述，本项目适合改造成为宾馆酒店，运营应该没有问题。
二、根据项目酒店的定位对项目进行投资收益分析
方案一、租赁经营
（一） 项目运营收入
在文昌中路沿线，新装修的酒店一般价格在160～180元/间.天，我们暂按照150元/间.天计算，暂时按照160个房间计算，实际可以装修更多的房间，每天收入150*160＝24000元，一年为24000*365＝876万元，目前扬州酒店平均入住率在70％左右，我们入住率暂时按照60％估算，客房年收入应该为876*60％＝525万元，我们暂时按照500万元估算，餐饮收入暂时不列入收益。
（二） 运营成本
1、 房租
目前我们按照3000元售价测算租金，那么9000平方米，总售价为2700万元，按照5％回报返算租金应该每年135万元，就目前市场情况，租金应该在100万元每年。
2、 装璜折旧
装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，合计装璜需要
约480万元，暂按照500万元估算，我们按照5年平均折旧，那么每年分摊装璜成本100万元。
装璜包含房间装修、大堂装修、外部立面装修。
3、 经营成本
根据经验酒店运营成本一般应该在收入的35％左右，运营成本主
要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品。那么我们日常运营成本每年为500*35％＝175万元。
（三） 收益分析
   我们首期投入，装修500万元，第一年租金100万元，合计投入600万元，以后5年每年收益为500（收入）-100（租金）-100（装璜折旧）-175（运营成本）＝125万元。从第6年开始装璜折旧结束，每年收益为225万元。
方案二、买断经营
主要思路：一次买断，装修出售产权，返租统一经营，相当于运营公司租赁业主的房产经营。（由于版面关系，对于经营、回报、具体操作不赘述）
（一） 运营成本
（1）房产投入：目前我们按照3000元售价测算，那么9000平
方米，总售价在2700万元左右。
（2）装璜投入：装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，
合计装璜需要约480万元，暂按照500万元估算。
（二） 运营收入
全装修酒店出售，统一经营，目前宾馆售价按照5000每平方米
计算，7000平方米全部出售，合计收入3500万元。餐饮用于经营，不出售。
（三） 收益分析
如果运作顺利，该项目从装修开始到销售结束，周期需要半年时
间。我们累计总投入2700（房价）+500（装潢）＝3200万元，总收入为3500万元，剩余2000平方米的餐饮，餐饮一、二楼按照5000元/平方米估算，净资产1000万元。
项目装璜投入500万元，必须要投入，房产房款可以分期付款，也可以考虑分割贷款。实际需要投入滚动资金1500万元左右就可以运作。
（四）销售分析
扬州目前小户型投资，5000元每平方米，单独产权30平米计算，
每户总价15万元，按照首付30％计算，只需要4.5万元，可以实现炒房的愿望，销售应该不成问题，结论可行。
三、根据项目收益分析决策并进行包装上市
     根据项目投资收益分析结合自己的资金实际情况，决策并进行包装上市，就可以把未实现销售的房产成功的实现销售并实现利润最大化。
事实上由于前期开发理念不是很成熟，沿街好多项目存在设计不合理的地方。我们只是简单举一个例子，项目具体可行性分析要结合项目实际情况，有大量的工作要做。
目前市场上存在很多定位不准未能实现销售的空关房和大量经营不善未能实现商业价值的商业用房，这些房屋客观上会影响新房的推出价格，扬城房产要想健康可持续发展，开发商就不应该忽视对空关房重新准确定位包装上市的工作。
我们建议作为投资者，当新房价格一路攀升，银行贷款利率调整的时候，不妨把目标转到路边相对经营不善或者没有实现销售的空关房。
（声明本文只是举例，进行最简单的可行性分析，请勿对号入座）
琼花园房地产沙龙陈涛

写字楼
住宅印记的是生活的变化，而写字楼见证的则是经济的发展。扬州经济的发展，客观上将推进扬州写字楼开发的进程，然而目前大量沿街空关房的重新包装上市又会分流不少商务空间，扬州写字楼前景如何，本沙龙进行了讨论。
扬州写字楼市场探讨
住宅产品更新换代，写字楼相对落后
都说住宅印记的是生活的变化，而写字楼见证的则是经济的发展。近几年扬城房地产行业飞速发展，我们看到开发商把主要精力都放在对住宅的产品研究上，而对写字楼的研究很少，所以就使得住宅产品在不断换代升级、推陈出新，而写字楼却显得相对落后了。优世房产的严蓓说：以前的开发商更多的陷入一个误区，觉得能做商铺决不做住宅，只要楼盘有沿街一面（准确的说靠近马路），他们根本不会去分析销售前景，肯定会做沿街“一层皮”商铺。我们追溯一下它在扬州的成长历程，雏形首先从沿街商铺这样的过渡产品开始，进而转向曾被赋予“SOHO”概念的沿街商住，到2002年下半年扬州开始引入“商务写字楼”这样的概念，汇展阁和阳光家居城就是那个时候衍生的产品，近来也有不少烂尾楼纷纷包装上市，如：金胜商务楼、盛世商务楼、堡尼商务楼等，从这类产品的去化来看，现阶段的市场需求还是比较大的，而且目前政府的招商力度非常大，每年的外来企业、机构、人口都在成倍增加，社会已经开始进入全民创业的高潮，对写字楼的需求将越来越大，当然要求也越来越高。然而截止目前真正意义的写字楼项目还是没有出现，随着城市化水平的提升，扬城商务物业的档次也急需升级换代，目前商铺之上的办公楼从功能上已经不能满足很多企业的需要，很多外来企业、外来人员承租酒店、沿街商住，或者住房作为自己的临时办公场所，可见他们对配套、公共空间，以及服务的渴望。 
区位优势改变城市格局，功能定位支撑写字楼前景
近几年来，长三角经济圈作为中国经济实力最强、发展速度最快的经济圈，已经被公认为继纽约大都市圈、北美五大湖大都市圈、东京大都市圈、巴黎大都市圈、伦敦大都市圈之后的世界第六大都市圈。来鹤台房产李树明认为扬州作为长三角经济圈的重要成员，扬州位处京杭大运河与长江、京沪高速公路与宁通高速公路、沿沪宁线ＩＴ产业带与沿江化工产业带三大交汇处，特殊的区位优势创造出扬州经济发展的特有机会。随着润扬大桥的开通，宁镇扬即将融合，有专家分析扬州、上海、杭州将可能会成为长三角的铁三角。扬州随着长三角的融合，地区性政治、经济、文化、商贸影响力在加强，特别是第三产业的发展，如：外贸公司、金融业、保险业、咨询信息业、设计业、文化传播业、旅游服务业、教育培训、IT及其他技术创新业等等，这类企业对商务写字楼的需求较大。中盛置业的钱宝奎认为随着城市品位的提升以及功能定位的调整，扬州将会需要大量的商务空间。
要求高投入大市场不成熟，中高档写字楼任重道远
真正的中高档的写字楼对配套功能需要很高，投入费用很大，特别是近期银行对房地产开发的宏观调控，加大了开发商的开发风险。写字楼的目标客户群个性化要求很高，随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业正在争取每一个顾客。怎样适应每一个消费者的不同需求是房地产企业面临的最大难题。
扬城商务项目非常不成熟，目前推出的商务项目，产品品质相差不大、档次较差，基本都是沿街商住楼或者是改造包装的烂尾楼。成熟城市房产梯度消费很明显，中高档写字楼与一般写字楼差价很大。扬城商务项目档次较低、数量较大，很大的分流了一些商务客户。扬城需要中高档写字楼，但是中高档写字楼推出价格引导压力很大。
目前全国对于写字楼的研究都很少，很难准确的把握目标客户群，为了降低风险，常规做法基本都是开发柔性物业，柔性物业就是指房屋结构或者功能可改进性很强的物业，目的是适应不同的客户、在不同时期满足人们对物业的个性化需求。就写字楼而言为了给客户更多的自由空间，可以自由分割，这样就可以尽可能满足不同消费群体的需求，因而可以减少销售压力
束语：放眼今年的扬州房地产市场，无论是即将上马的项目，还是政府已推的地块，高层公寓和商务办公，将是今年的一个开发重点，商业地产会逐渐成为扬州房产市场的热门产品，随着润扬大桥和火车站的开通，扬城商业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，而今年扬州的写字楼市场，主题化、配套化将是一个发展的趋势，待建的有聚祥大厦、东城国际，还有新达大厦、万江大厦等等，虽然这类产品都还没有入市，但我们相信扬州商务写字楼市场将进一步系统、完善、规范起来，向着健康的道路发展，对此我们将拭目以待。
（发表于3.31扬州晚报楼市周刊）

扬城北区未来发展论坛

    在市政府做出的“西进、南下、东联”为主导的发展方案以及“运河经济走向长江经济”的大方针之下，扬州西南片区开发整体配套得到了逐步完善，然而北区的开发似乎被人们所遗忘。对于开发商来讲，目前北区开发还未形成气候，地价还相对便宜，对于住户来讲北区有大量墓葬，但同时又有优美的自然风光，对于炒家来讲北区脱手的风险较大，但是价格风险较小。北区开发究竟是鸡肋还是宝藏，北区的未来发展前景如何，为了能给读者以及购房者带来一些客观和现实的东西，也让消费者能够有长远、发展的眼光去购房，本报与琼花园房产联合举行了以“扬城北区地产发展”为主题的论坛，来自玫瑰香榭谢国年、月明苑徐华、来鹤台李树明、中盛置业钱宝奎、环艺设计高大平、扬子晚报，畅所欲言、各抒已见，研讨会为您客观解析北区的优势、劣势、风险、机遇。 

    独特的自然风光不可复制的文脉，犹如一幅幅欣欣向荣的画卷 
  公元前486年，吴王夫差在蜀岗一带筑邗城，开邗沟，邗沟是我国最早的人工运河之一，邗城便是最早的扬州城，扬州城起源与北区，文脉相传，不可复制。
北区以蜀岗风景区为代表有大量优美自然风光，加上近期瘦西湖新区总体规划启动，北区优势近期将会凸现。
    随着道路的建设逐步加强，城北居住区的规模住宅也已经升温，位于北区东部的九溪玫瑰园、月明苑等一些项目已映入了我们的眼帘。月明苑徐华说：我们项目在开发与销售上一改兄弟楼盘的操作模式，这主要体现在我们的独特的地理优势上，一方面，我们的质量是实实在在为老百姓住的安心、舒心而打造的；另一方面，我们价格是合理的，这与其它楼盘的价格相比，占有优势的，这使得周围的老百姓与政府机构人员也能够承受的起，可以说我们以价位取胜的，还有我们的项目周围，水环境也已经得到改善，另据了解，在竹西公园周围将继续扩建，规模是目前竹西公园的两倍，居住在这样的附近就有一种一览众天下的感觉。

    开发项目少规模化效应不明显，大量地下墓葬客观影响了地产的繁荣

    目前，北区开发项目较少，项目体量偏小，规模化效应不明显，导致市民对北区地产认可度不高，在2002年的一份调研报告显示：潜在购买北区住房者有74.3％，为目前居住在北区区域内，12.9％来自市中心，7.10％来自东区，目前居住在南区的居民表示不会购买北区住房，目前居住在西区，潜在购房者的购买意向率也很低，仅占北区潜在购房者的4.30％。
    大量地下墓葬在一定程度的影响了人们购房的意向，唐代诗人张祜，曾撰有一首《纵游淮南》，诗云：十里长街市井连，月明桥上看神仙。人生只合扬州死，禅智山光好墓田。诗中提到的“禅智山光”是唐代扬州的两个寺院，两寺都在扬州城北，禅智寺在蜀岗，山光寺在湾头，两寺所在地，地势高耸，田野开阔，环境秀美。此诗是从一个特殊的角度赞颂扬州，认为能在繁华热闹的扬州居住生活，是一种极好的人生享受，即便是死后，最好也要安葬在扬州，禅智寺和山光寺一带都是上好的墓地，可以把这种人生享受延续下去。北区大量地下墓葬，客观影响了北区房地产开发进程。

    大交通格局形成商业格局的调整，北区项目将改变中低档次的误区
    看未来城北的规划蓝图，四通八达的道路网将东北分成居住区、工业区、动力区、发展区等，并划分的井井有条，一个繁荣发达的东北分区跃然纸上。东起城市主干路扬菱路，西至城市快速路运河北路，北起城市主干路北城路，南至城市次干路邗沟路、黄金坝路圈起了城北居住区。该居住区内古运河将被快速路、主干路、次干路数次跨越，这和古运河沿河风光带一起构成了城北居住区南部的绿色屏障。
 北区的项目由于交通不便捷，生活成本较高，项目总体认可度不高，在市民心目中存在误区，一般项目都被定位为中低档次，在2002年一份调研报告显示：潜在购买北区住房的消费者收入较全市平均水平略低，家庭月收入在999元以下的占到全部潜在购买者的10％，潜在购买北区住房者中，25～39岁受访者占62.9％，50岁以上的受访者占17.1％，收入不高的老人是北区不容忽视的潜在购买群体。
    随着大交通格局的形成，我们所谓的北区其实离市区很近。存在差距的是心理距离，北区离市区比西区近得多，但是在市民心目中北区还是相对偏远。随着近期几个大型商业——沃尔马、财富广场、京华城中城、五亭龙玩具城、宝林商贸城、珠宝城、高力汽配城的推出，扬州未来商业物业将会发生一些变化，辐射会突破现有社区范围对周边影响更大，同时会出现规模效应。
    北区近期将推出几个中型的高档次的别墅项目，从推出到即将推出地块的规划要求的文件上，我们看到北区项目定位相对较高。不可再生的优美自然条件也注定北区适合开发中高档次的项目。

    北区适合未来城市功能升级，需要超前规划保护性开发

    随着城市化进程加大，南区、西区的可以推出的整块土地越来越少，西区南区城市功能越来越适应现在城市发展的需要。北区目前没有成片开发有大量土地，在未来城市功能升级中，留有更大的规划空间。
    北区适合中高档次的楼盘，但是目前推出项目价格较低，优世房产严蓓认为，北区在城市功能定位以及具体项目定位上需要适当超前引导市场，为未来扬州城市功能升级留下足够的空间。
北区推出项目目前最大的优势就是价格便宜，我们如果北区开发大量的中低档次的商品房，我们认为不如保护性开发，不要浪费我们的城市资源。

    北区项目定位具有挑战性，需要对市场进行深入研究

    由于扬州这几年的楼市发生了天翻地覆的变化，扬州城北的楼市的走势一直不为人们所关注，其实北区一直不断在谋求新的出发点，一些楼盘也因此应运而生，得到了发展的动力，它的发展趋势值得我们的关注。
    从事多年项目策划，现就职于环艺策划韦先生说：从一个城市的土地放量来看，我们面临的土地是越来越少，但是此次推出的14个地块，其中有7个在北区，邗沟以北的项目，公道、槐泗的购房者需求在哪里？汊河镇、杭集镇的购房者又将在什么区位购房？随着道路的拓宽，政府部门的大力扶持，市场的需求是越来越大，项目的渠道才会进一步扩大，这样一来，区域的楼市发展就会引吸着更多的消费者的目光。
    好利意的陈卫国也认为：随着城市化进程加大，北区大量拆迁安置一般根据就近原则，会带来大量住宅需求，但是同时注定项目档次难以提升。北区的潜在消费群体还有市区疏散出去的客户，这部分群体对商品房档次要求相对较高，北区近期会推出大量中高档别墅项目，改写北区在人们印象中的中低档次的误区。目前新型乡镇的基础设施难以支撑发展的需要，政府加大了对“三农”问题的解决力度，客观上会加快新型乡镇的发展，扬州市南边有汊河镇、西区有蒋王镇、东边有杭集镇，北区目前发展势头正猛，新型乡镇的发展也会减缓城市化进程。北区项目定位需要适度超前，但是市场目前承受价格不足以支撑高档次项目的成本。

                                                                           鸣谢：浪漫之都
                                                          琼花园地产沙龙：（  陈涛 ）整理

扬城东区透视
目前，扬州房产的快车正朝健康、稳定、良性的阶段快速驶进，西区一枝独秀的局面已被打破，东区的项目逐步增多，扬州房产的发展出现了均衡发展的新格局。东区拥有良好的自然条件，有很高的性价比，吸引着更多的开发商与消费者，东区房产的发展日趋火爆。
为了让购房者能够对扬州东区的发展趋势有所了解、有所把握，本报与琼花园地产在人文坊举行了扬州东区发展沙龙论谈，房产业内代表与我们一起畅谈扬城东区存在的优劣势，讨论了在项目开发中，东区房产如何有力地提升区位价值？东区房产的未来发展将如何定位？等议题。
东区独特的地理特征和悠久的历史文化交相辉映
扬州东区，尤其是古运河以东沿线，则是破旧的厂房和街区，与西区相比，似乎成了一片被遗忘的地方。然而，扬州东区适合人居的自然景观、历史底蕴等先天优势，则是西区无法比拟、也是无法再造和模仿的。 历史上著名的古运河、京杭运河均从扬州东区蜿蜒而过。尤其是古运河，成了扬州东区和老城区之间的地理分界线。这两条水系除了具有无与伦比的景观外，更多的是承载着厚重的历史文化。两河之间还有众多诸如沙施河、曲江、七里河等精致的小水系，以及京杭运河以东的壁虎河、廖家沟、太平河等水系，让东区有了扬州城最为丰富的水景资源，还有东区隔运河与老城相望，就是著名私家园林——何园和个园。扬州东区必将成为人们最适宜的人居佳地。 
古巷、古宅、古井、古桥等基本上分布在扬州老城区。扬州西区作为新建的城市副中心，其大量的现代建筑与扬州的历史文脉几乎是断裂的。东区则有进行房产开发所需的地形地貌、水系植被以及老街坊的格局、传统民居和空间环境等，更贴近扬州传统的文化氛围与历史底蕴。有了良好的地理特征再加上悠久的历史文化的点缀，那么东区的居住品味就自然会提升。上海东方设计院著名设计师周立明在考察了扬州东区与西区时感慨：西区可以造壹佰层的高楼，但是造不出百年的老树、千年的运河。
东区城市设施逐步到位，生活配套设施亟待提高
莱茵苑的董薇薇说：随着城市化进程的加快，拆迁力度的加大，加上政府的引导，道路改造拓宽，给市民增加了许多便利。东区没有什么污染，由于运河的阻隔，心理距离相对较远。东区具有优美自然风光同时有古城深厚的文化底蕴，像北京、上海、海南岛的外地客户大多会选择东区。在老城区住久了的市民，会产生一种老城情结、运河情结，从运河东去世纪联华、东关街玩，如果出行没有自行车，就不是很便利。
良好的自然因素，加上齐全的配套设施，居住才会显得有品味，有内涵。所以必须利用这些已有的自然条件，及时进行生活设施的打造。许迅说：东区有几大水系，由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间。随着东区住宅项目日益增多，人们生活需求增大，扬州网点规划的推出引导，东区商业配套项目必将群芳吐艳。东区楼市经过几年蓄势，众恒紫园、莱茵苑、凯运天地、万马滨河城、万颐园、名都华庭、凤凰别墅、东方名城相继推出，当大量的居民入住，生活需求增大，精明的开发商不会放过这种商机，商业配套项目自然水到渠成。商业推出又会拉动住宅的价值，西区开发应运而生了广润发，广润发的开张客观上拉动了西区住宅的价值。“沃尔玛”超市的定点消息一披露，附近几处楼盘的房价悄然扬升。
东区地产初显成效，迅猛发展还需时日
与其它区域相比，东区的房产起步比较迟，各方面功能、配套不可一躇而就，需要一个培育期，要经历一段时间。九溪玫瑰园的代表说，东区房价不仅价格便宜，而且未来有着巨大的发展潜力，将有目共睹，感觉今后的东区会更适合居住，邗沟文化、远河文化必将给东区的居住增添更多的品味，西区的楼市主要是运作很成功，西区的景点基本是人工建造，没有多少自然的气息，东区虽然与西区相比还有一定距离，但这只是时间的问题，只要时机一成熟，东区的发展势头不可阻挡。
尽管周边有土地拍卖、拆迁，但只要有合理、实惠的价格就一定会有真正的购房者，西区已形成气候，然而东区起步要有一段时间，东城国际大厦概念的炒作比较到位，5A甲级写字楼，但所有的配套还没有达到标准。
东区房产的发展需要时间，更需要商机，拥有商机，就会拥有发展的空间，就吸引更多的消费者，这样就会迎来更多的操盘手来运作，这样，东区的气候就自然而然的形成了。
东区项目少、规模小，急需楼市的领头羊
东区土地价格相对便宜，开发进入壁垒较低，导致大量小盘的诞生。扬州东区楼盘价格普遍不高，除了土地成本因素外，和楼盘本身的素质也有相当关系。扬城的居住需求经历“安居”、“康居”、“佳居”的过程，最大的缺陷主要表现在开发理念上，创新不够，下的功夫不深。不管是户型还是环境，专业化程度都不是很高，展示自身的特色不多。目前一些项目如万马•滨河城、凯运天地、扬州人家、东方名城等入驻东区后，有望改变扬城房地产开发这一尴尬局面。这些有相当规模的项目自然会提升东区的区域价值和品味，加速招商引资、带动第三产业，从而提升整个区位竞争力。作为东区房产开发的领头羊，浙江万马投资建设的滨河城做出了大胆的尝试，以长三角为投资重点，项目遍及上海、浙江、江苏、安徽等地，打造出了具有自己特色的项目。
东区有独特的景观资源和较低的拿地成本，促使东区房地产开发开始发力。对于购房者而言，更多还是选择开发规模比较强的开发商，因为这此实力强的开发商不仅操作规范，而且房屋的质量值得信赖。扬州东区目前的商业配套根本无法满足几十万居民的生活消费需求，在滨河城周边区域目前只有苏果超市支撑，万马•滨河城要打造东部“一站式”生活圈，要将社区服务设施与80000平方米的商业配套有效连接，还要将大型购物中心、休闲步行街等有机地融为一体，是一个区域商业中心的概念。
总之，扬州东区房产要想谋求新的突破，独占鳌头，既需要是各开发商的携手努力，打造精品，又要房产运营商积极配合、诚信服务。
东区开发必须成为扬州文化的守护者
外地的开发公司带来了大量的先进的开发理念，而扬州人一直以有容乃大自居，几乎全盘接受新鲜的理念，本该是件好事，可是业内人士还是很担心。我们知道现在扬州土地通过拍卖取得，那么开发企业必然会为了减少风险，会参照别的城市的成功做法，自然把别的城市的经验搬到扬州，其实把好的东西用在扬州也没有什么不好，但是我们在反思把扬州的以后房产开发成为扬州的心，苏州的肺，南方的肝，难道就是我们所追求的吗？简直是一个大杂烩，近期有一个外地的策划公司聊起扬州的一个楼盘，他说在别的城市看到过几乎一样的楼盘，让业内人士听得很不舒服。我们在看电视《空中看扬州》的时候，看到扬州的每一个细节都很自豪，但是如果我们把整个画面一起看真的很难受。苏州城建环保学院盛承懋教授认为像扬州这样的文化古城，在飞机上从扬州建筑的颜色就应该能看出这是扬州，就应该体现出扬州文化。有时我们站在高处看扬州的房子，我们尽力寻找一种能代表扬州的色彩，可是我们找不到，如果用一个字形容扬州的色彩是杂，如果用两个字形容扬州的色彩是彩色。当我们在一味的招商引资，追赶大城市的时候，我们能否清醒一点我们论发展不可能比得上大城市。我们真的要追赶一辈子吗？我们能否也应该有一些自己的东西。从世界发达城市的发展历程来看，这些物质的东西我们以后迟早不会缺的。建筑物的最终结果只能是被拆除或者有点文化内涵被保留。记得上次陈逸飞来扬，他认为扬城的发展应该打文化牌，我们不能捧着金饭碗讨饭。
当扬州也按照一般城市发展规律成为千篇一律的高楼大厦的时候，我们不禁要问这些真是我们需要的吗？我们的特色又在哪里呢？
建筑是凝固的文化，放眼扬州的开发，我们希望东区成为扬州文化的守护者，传承扬州的文脉。
东区地产开发有很多优势，价格优势不应该成为东区地产的优势，如果价格优势成为东区地产的主要优势，业内人士认为宁愿暂时不要开发。
             
                   鸣  谢： 人 文 坊
                    琼花园地产沙龙：（刘付东 陈涛）整理

西进小有成就，南下势在必行。扬州城市发展总体规划中明确提出“保护老城，向西延伸建设新城区，向南建设经济开发区，跳跃开发沿江港口工业区”。随着沿江开发思路的提出， 在西进南下的大势下，西南板块集中了西区的配套，南区的政策优势，近期优势将会凸现，西南板块的崛起已经崭露头角。
西南版块的昨天、今天和明天
昨天：
2002年的一份调查显示，潜在购买者对南区楼盘的意向率只有5.1％，主要是一方面南区距离市中心相对较远，商业不发达，生活不方便，另一方面南区自然环境较其他区域差，区域内工厂较多，追求生活质量和品味的年轻人一般不会选择在该区域购房。而且328国道的天然心理屏障，使得人们对南区避之不及，有调查显示南区居民外流的可能性最大，主要流向是西区、东区和市中心，打算继续留守南区的居民仅有31.25％。最初的西进南下，我们发现只有西进没有南下，所以当时南区的房产也只是局限于扬子江路以东、328国道以南，扬子江路以西、328国道以南几乎成为房产开发的处女地，而相应的居住配套更是稀少。
：
今天：
1、南区交通格局已筑，房产开发热潮又起。
1992年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障，开始了扬城最初的房地产开发，1998年扬城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，开始了扬城西区的大开发，2003年是“沿江开发年” ，开发突破江阳路市民的心理屏障。 
     扬子江路的兴起，冲淡了328国道的地位，扬子江路与328国道、南绕城公路，北绕城公路（已在施工）相连，成为扬城与外市、外省交际的纽带。扬子江路的改造兴起，与328国道交汇，冲淡了328的天堑地位。沿江大开发以后，328国道不再是割裂扬城的国道，而成为连接扬城东西大门的“家道”。 随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造，南区交通格局已经构筑。所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园、鸿大花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后，目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等大规模住宅小区，政府规划的1500亩南区住宅蓝图已经初显，作为园区的生活配套，这里将成为继扬州西区之后的又一大型生活居住区。
     2、梯度商圈雏形初现，商城节点作用凸现。
荣获2004年度中国十大策划领袖人物之一的郭井立认为在几年之前大家认为扬州商业向南发展会以荷花池为节点，但是经过几年商业发展不大，运河以及水院的阻隔，南区没有后续项目，目前应该以财富广场及商城为节点。扬州大学刘博士提出，随着商业网点规划中出现中长期分区商业中心，短期必然会出现商业功能布局缺乏从中心区商业到社区商业之间层次分明、定位各异的梯度结构，目前分区商业中心缺乏满足重要功能、多样消费需求的配套商业设施；没有充分依托城市交通网络的发展进行商业网点布局的现象，导致商业集聚效应不明显缺乏远距离消费引力；目前瓜州分区商业中心，短期不可能辐射到江阳中路沿线，而江阳中路沿线的大量住宅区如金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园，以及在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园的1500亩大型居住区，往北是已建成的银苑新村、荷香苑、新城花园等大型住宅区, 居民消费根据趋近原则，在江阳路沿线必然会出现梯度商圈（或称商圈梯度）。
中盛置业的钱保奎认为：主导南下，应以商城商圈作为节点，扬州商城商圈的形成，包括江阳路两侧，328国道，扬子江南路，文汇南路，新城路区块，面积约1平方公里，商城商圈的发展是城市近10年来全市发展的缩影，经过10多年的发展，已经形成了近千经营用户，近千连家店，各种家具建材专卖店，日客流量10万多人次，是扬州市区及周边地区最具规模，最被扬城百姓认可的家具建材类商业区。先后建成了新世纪，花园大酒店，新城路美食一条街，文汇路金融一条街，金太阳陶瓷城，新大都家具城等大型卖场，商圈周围分布着市开发区，电信局，供电局，广电中心，开发区管委会，创业服务中心等行政办公机构及大量居民小区，新城花园，宝带新村，油田小区，春江花园，世纪花园，二电厂公寓，电信局小区，随着财富广场，九洲大厦，东方银座及东方家艺广场的开发，再次极大的推动了扬州商城商圈的发展。目前该区域已经形成商务家居建材酒店休闲中心出租餐饮等行业的密集区，有力的推动了扬州经济的发展。
作为扬州"主导南下"的城市发展战略，加上该商圈的优势地位政府应以商城商圈作为节点。从相关部门了解到，目前扬州市政府已从战略高度上来实现扬州商城商圈的可持续发展，让这个商圈成为扬城商业经济可持续发展的重要组成部分。
随着大型主题商业项目的推出，我们看到联系扬州东西大门的328国道被市政府规划为沿路建街，328国道沿街几乎都是商业市场，商业氛围在扬州相对较好，现有商业有新世纪大酒店、花园国际大酒店、小小大酒店、商城及周遍的商业。现在正在兴建或待建的商业项目有九洲大厦、东方家艺、 珠宝城、润扬广场等、财富广场、金天城、汽配城等。
  3、总体规划调整，西南大格局的形成。
追昔抚今，西进已经小有成就，基础设施的改善、润扬大桥的建设、铁路的通车，以及扬州城市市政大力度的整治等等，给开发商树立了更大的信心， 很多大型商业配套和生活配套也纷纷在向西区落户，目前西区在建的住宅项目有水榭华庭、保集半岛、富丽康城、青年公寓等，另外还有不少综合项目如：京华城中城、聚祥广场、星都会等。在西进南下的大势下，西南板块集中了西区的配套，南区的政策优势，近期优势将会凸现。
一、贾七路与扬瓜路的对接，重新定位江阳西路的地位。贾七路的住宅主轴地位已经确立，随着扬瓜路与贾七路的对接，扬瓜路沿线的住宅也会凸现一定的优势。
二、江阳西路的拆封，汊河镇、蒋王镇将形成一个整体。江阳中路一直是扬州市民购房的心理屏障，而江阳西路则是阻隔汊河和蒋王镇的自然屏障。宁通高速的改道收费站的西迁，江阳西路的拆封，汊河镇、蒋王镇将会更大的发挥作用，即将迎来一个新的发展高峰。

明天：
展望未来房产，从区域看：老城区由于土地相对较少，而且配套设施相对落后，开发难度较大，近期不会有太大发展。东区由水系组成，由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间。北区城市自然景观较好，随着城市的扩大，也会有一定的发展。城市西移，火车站的新建，西区房产依旧是扬城房产的一个亮点。南区的发展让人十分看好，南区拆迁量不大，可以很好的规划，同时可以利用西区临近的配套，尽管目前配套还比较缺乏，但从政府长远规划来看，无论是教育配套：原则上两个居住区配建一所普通高级中学、两所九年一贯制学校， 还是医疗设施都将一一完善。
所以，我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园住宅项目，都是按照中高档次标准建设的，南区的交通优势、园区经济优势、未来的发展潜力，以及西南的梯度商圈等等，这些都为南区房产版块注入了更加鲜活的色彩。