06大势

05年的中国楼市是政策市，06年预计仍然是政策的影响最大，至少目前还很难看出政策松动的迹象，为什么，长三角楼市是下去了，但珠三角又上来了，近期深圳与上海走出相反的走势，房价持续飙升，甚至发生了购房者因为买不到房子而冲砸售楼处的事件，究竟是本地购买力推动还是游资驱动，或者是开发商故意造声势，还需要进一步分析，但地方政府因此而迅速采取措施打压房价确实毫不容情的！

笔者认为一旦06年以深圳为代表的珠三角楼市走稳，从2000年开始的本轮全国性地产牛市就告一段落了，所以最近有专家说中国楼市需要5年才能恢复牛市，虽然许小年随即发表声明说《华尔街日报》误解了他的意思，但指望一两年就迅速返回牛市通道，基本不可能，今后将是政策引导下的平衡市，开发商必须接受买方市场的现实。

对于06年的扬州楼市，市场转淡是肯定的，但也会有畅销的楼盘和物业类型，市场将是开发商内功的比拼，实力、品牌、信誉、质量、创新能力等因素将更为主要。市场的优胜劣汰将逐步呈现出来，这是主管部门喊了多年的目标，其实依靠市场机制才是最有效的。

房地产本身是区域性很强的产业，因此房价的区域差异大是很正常的，但由于长三角人流物流资金流的融合，扬州楼市的价格也被有所拉升，但新政后外来资金的购买力必将下降，房价的决定因素越来越取决与本地的购买力和接受度，因此本地的购买力和自用性的购买力必须是今后关注的重点，特别是普通住宅业。

新就业人口需求最旺，刚性很强，能不能从租房转到买房，取决于收入水平。近几年政府大力度的招商引资，吸引了很多产业入驻，但这些产业能否推动就业，特别是能否带来收入水平的提高，从而推动楼市购买力，这对开发园区的地产项目尤其重要。

改善居住条件的需求。这种需求不是刚性的，前几年已经释放很多，因为还可以保值增殖，今后保值增殖的动因基本没有，如何挖掘这部分消费需求，很需要业内人士动脑筋的，举个例子，笔者认识一对夫妻，一个在政府机关一个在院校，已经有两套房子，一套70多平米房改房正在出租，一套130多平米的商品房，房贷很快就要还清了，现在每个月双方的公积金就有1200多元，每个月再拿1、2千出来还贷压力不大，想买车，但买车动不了公积金，也想卖掉房改房做首付买别墅，但目前还在观望，对产品类型和总价都比较敏感。所以我们要细分市场需求，有针对性的开发产品，在这方面下工夫的开发商或代理公司不多，必然造成人云亦云的同质化产品充斥市场。

拆迁需求。这方面的需求肯定要萎缩了，一是明年的拆迁重点是古运河风光带和教场等区域，拆迁量将有所下降；二是政府已经安排了大量的限价房和廉租房，购置商品房的拆迁需求少；三是跟老扬州人的居住习惯有关，目前仍然居住在老城区的老扬州市民拆迁后大多不愿意离城太远，很多人情愿在老城区租房。

外来人口自用需求。这个比例逐步在提高，扬州未来继续推进城市化建设，城市人口正在朝百万迈进，人均居住面积在十一五期间将达到33平米。特别是扬州周边县市，江都、高邮、仪征等地一直有人悄悄地在扬州买房，从东区一些楼盘的客户信息看，来自江都等地的比例不低，超出开发商的意料，特别是在江都房价正在向2500以上攀升时，与扬州东区的价格差距越来越小了！

还有投资甚至投机类的需求，这类需求一直是营业房的主要需求，扬州营业房的供需比已经超过10：1，潜藏着不小的危机。虽然受到政策的抑制，总是存在的，由于房地产投资风险不断加大，投资者的安全意识也越来越强，如何让这类人群放心，是开发商的必修课。

观察近期扬州的房价动态，一些楼盘已经出现很明显的暗中降价迹象，通过高折扣率、高得房率、送面积、送车、送装修等方式已经变相大幅度降价，据了解个别楼盘近期的实际价格比前期已经下降了大几百元，上海出现的大规模退房风潮，扬州虽然尚未出现，希望KFS做好补偿或让利的准备，尽力把可能的危机化解于苗头！

除了老城区，近期新盘公布价普遍在3000左右，实际成交价普遍要低一些，就连一向坚挺的西区，也屡屡出现3000以下的均价，虽然声称是某个时段的优惠价，但过后又出新优惠价，实际是维持了价格，虽然一些商家还在幻想涨回去，但是在目前严峻的市场压力下，谁也不敢轻举妄动。

西南片区的名兴花园以2888冲击区域心理防线后，其他楼盘也出现跟进迹象，个别坚持不降价的楼盘也不得不拿出大批房源做优惠促销，价位已到3000以下。

东区鸿锦花园以2700开盘后多层房源迅速消化，给定价稍高的小高层房源销售稍慢；紧邻的东方丽景虽然尚未正式开盘，但声明价位也在两千七八，而且推出的阳光房实际上就是送了一半的面积给客户，以房价测算相当于1万多元的优惠！这些都附近的扬名苑带来了很大的销售压力，由于该苑一期定价3000以上，二期不敢大幅度降价，造成目前销售形势十分艰巨！

笔者认为，今年年底到春节是KFS日子最难过的时期，因为有四大压力：一是建筑工程款和材料款支付压力；二是银行还贷压力；三是年终结算利润业绩考核的压力；四是明年市场预期不乐观，今年必须尽量消化房源的压力。

因此，今年年底到明年春节期间可能出现一个价格混乱时期，一些KFS迫于资金的压力不得不打破以前的价格体系，不再顾及周遍其他楼盘的均价水平，而是更多的从成本水平考虑让价幅度，笔者认为这段时期对市民来说可能出现一个较好的购房时间窗口，如果您有能力一次性付款，可以舒舒服服地跟KFS讨价还价了！

因为混乱的局面只能促使市民继续观望和持币待购，预计春节后市场有需要一段时间才能形成新的房价体系，一些已经开盘的项目可能不得不继续使用各种优惠折扣的办法来维持名义价格，而新开楼盘没有价格包袱可以直接定价，仍然可能出现名兴低价开盘冲击区域均价的情况。

重建新的价格体系，并不意味着房价一定会总体走低，笔者认为，不同区域、不同物业形态、不同楼盘档次应该拉开价格差距，近期莱茵苑已经出现楼栋4500的价格，东方百合园也能够在4000以上维持成交，明年如果老城区已经临近老城区仍然有项目出现，无论成本还是市场接受能力，维持4000以上是必然的。

而西区由于供应量最大，抑制了房价的上升空间，其他区域同样也存在类似问题，北区如果能打破小茅山屏障，楼市还有一定的发展空间，楼盘品质可望向上提升。

从楼盘品质看，打破同质化竞争的局面，必须以新、特、优等卖点来吸引消费者，简单地炒作概念已经很难糊弄消费者了。真正的好东西、高价格最终是能够为市场接受的，简单的价格竞争策略将越来越困难，差异化的竞争策略才能领先市场。

同时开发商和代理公司必须调整心态，更加公平诚信地对待消费者，那些偷偷摸摸的销控、藏着猫腻的霸王合同越来越难生存了！

另外，由于政府对别墅用地的控制越来越紧，今后的别墅价位必将走上应有的水平，德豪地产和江扬地产在瘦西湖东西侧的两个别墅项目、莱茵苑农校项目、农科所项目上的别墅很可能走出高价位，万元以上并不奇怪。但这是以楼盘品质为前提的，只有真正顶天立地的独栋别墅才有可能走上高位，而以前大批量的联排和叠加则很难搭上涨价顺风车，因主要针对本地中上收入主流收入群体，总价必须控制在一定范围内（一般认为100万左右），加上小区的品质和景观与多层、小高层小区拉不开差距，楼盘本身用料、配套设施、立面等并无优势。

国土资源部副部长李元最近表示，为稳定房价，明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。明年将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类占用土地供应。未来5年，土地“闸门”都将在控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展，保持经济平稳运行方面发挥作用。

从扬州今年的土地投放已经可以看到，新政后下半年的投放明显减少，但由于前几年投放的土地仍然有相当一批等待开发，而两年不开发就要没收的紧箍咒更让一些发展商进退两难。

据传闻，100号标王地块上的项目就快要流产了，浙江的开发商已经准备解散公司，将采用其他方式运作，究竟是合作或转让有待观察。

不过明年市场上大部分产品类型和大多数区域不会出现短缺现象，因为目前在建的项目还有大批量将逐步投放市场，据业内专家分析，以目前的市场购买力测算，可能至少需要三年才能全部消化。因此空置仍将提高，而且随着市场需求结构的变化，部分空置的房屋在户型、配套等方面可能落伍，将来销售压力更大！

近期最高人民法院对于住房抵押的执行出台了新的司法解释，说明最高院已经认识到老解释带来的不良后果，业内人士认为，老解释实行后最后倒霉的还是普通收入人群。从本地银行可以看出，由于抵押难执行，房贷门槛不断提高，最明显的就是最受大众欢迎小户型的越来越获贷，目前大多数银行都要求面积60平米以上，实际上是担心中低收入群体的信用，在缺乏司法执行的情况下，银行的风险很大。

新的司法解释出来后，银行06年应该会放开手脚，至于按揭门槛会不会降低，还将有一个滞后过程。由于今年多次提高利率，今年年底个人提前还贷的量很大，银行的经营压力也很大。而且是业务萎缩与不良贷款上升同时出现，这是商业银行最头疼的状况！因此，经营压力的增大可能会迫使银行按揭松动。

但由于扬州金融市场是国有商业银行占大头，受宏观政策和上级行约束比较严，对市场的反应不够灵活，因此指望开发贷款出现明显的松绑的可能性不大，开发商需要其他的融资渠道。

最近国内媒体掀起一股要求公布房价成本清单的呼声。对于市场定价的高档商品房来说，房价与成本没多大关系，只要市场能承受，没有必要强制公布成本；对于限制利润率的普通商品房而言，开发商的成本对政府是基本透明的，大众应该有权知道。

不止一次有开发商告诉笔者，他们的项目利润很微薄的，只有几百元，再降价就要亏本了，不过其中一个楼盘跟着没到一个月，就偷偷地降了200。其实只要知道地价，业内人士大致能够估计出各个楼盘的成本范围，在普通商品住宅中，开发商能取得50%以上暴利的很少！

以笔者的估算，西区03年后通过招拍挂拿地的大多数项目的各项成本应该不低于2500，为什么不敢公布成本清单？怕打破行业潜规则，还是怕暴露企业内部机密或是核价里的猫腻？欢迎用于冒险的开发商吃螃蟹，主动站出来公布房价成本清单，这样既能树立企业的诚信度，更能带来很强的新闻轰动效应，至少比花大钱打广告强！

近两年扬州楼市经历了大桥建成、铁路开通、国家最佳人居环境奖等利好消息和房价与成交同步攀升等兴奋事件后，新政后楼市趋于平淡,，今后一段时间看不到什么兴奋点，如果宏观政策面没有大的松动，06年的扬州楼市将以调整年、稳定为主基调。没有兴奋点不是坏事，至少大家能够更加冷静客观地看待市场。

从扬州十一五的规划看，扬州未来几年将苦练内功，增强自身实力，努力提高人均收入水平。到2010年，扬州城镇居民可支配收入将达到1万六千元，按照目前的增速，2006年就将达到1.1-1.2万元，在房价保持平稳的情况下，有望进一步降低房价收入比，从根本上提高房地产的购买力。从扬州的十一五规划方案看，城区主要有文昌阁地下通道、瘦西湖隧道、文昌大桥等重大项目，以京华城中城为先导的新城西区将完成基础设施建设和重点公建等。而刚刚公布的扬州城市商业网点专项规划则提出了一些新观点。首先是市级商业副中心从三个变成了四个，增加了西北分区的蜀冈商业副中心；二是近期将着力打造广润发、曲江和扬州商城三个商圈；三是提出了到2010年第三产业占GDP50%以上的战略目标，显示出政府加快建设扬州现代服务业的决心！